Не секрет, что рынок недвижимости Краснодарского края переживает самый настоящий бум. И с момента объявления главного черноморского курорта России столицей зимней Олимпиады 2014 года огромное количество инвесторов, девелоперов и строителей (причем не только российских, но и иностранных) стремится занять свое место под теплым сочинским солнцем, понимая, что все вложенные деньги рано или поздно окупятся. И в связи с этим существует мнение, что между российскими и иностранными компаниями ведется жесткая конкурентная борьба. Кроме того, у иностранцев возникают и другие проблемы в крае. Так ли это на самом деле?

ИНОСТРАНЦЫ НАСТУПАЮТ
В настоящее время в Краснодарском крае действительно присутствуют десятки крупных иностранных компаний – девелоперов и застройщиков. Они участвуют в промышленном и торговом, гостиничном и жилом строительстве, а также в проектировании и строительстве олимпийских объектов и инфраструктуры.

Появляется много интересных проектов. Среди них – ландшафтно-рекреационный комплекс «Остров Федерация» общей площадью 250 га в акватории Сочи. Строительством этого объекта занимается российская компания «М-Индустрия» совместно с Allied Business Consultants (ОАЭ), которая является главным инвестором. По предварительным прогнозам, объем инвестиций в этот уникальный проект может составить до 6 млрд евро. Также швейцарский холдинг Kempinski планирует построить четыре отеля под своей маркой и гольф-клуб. Компания уже подписала соглашение с администрацией Краснодарского края. Британский инвестиционный фонд Raven Russia совместно с российской Группой компаний «Авалон» и фирмой «Логистик Кубань» планирует вложить 43 млн евро в строительство интермодального логистического комплекса в Краснодаре, который в дальнейшем приведет к коренному изменению транспортного комплекса региона.

«Система-Галс» и Saraya будут совместно заниматься редевелопментом существующей территории на месте пансионата «Камелия» и строительством курорта мирового уровня, который будет включать пятизвездочную гостиницу, апартаменты клубного типа, собственную пляжную зону и объекты внутренней инфраструктуры. Общая площадь гостинично-курортного комплекса составит порядка 100 тыс. кв.м.

Арабская компания Damac сообщила о планах инвестировать не менее 200 млн долларов в строительство жилых объектов в Краснодарском крае.

Руководство компании RockWool заявило о намерении участвовать в возведении объектов зимней Олимпиады-2014. По словам представителей компании, строительство будет вестись с учетом всех технологических и экологических норм и предполагает инвестиции в сумме 250 млн евро. Среди иностранных игроков наиболее крупными являются такие, как «Ратко Митрович» или «Путеви», которые занимаются строительством элитных объектов. Компанией HОNKA уже построены гостиничный комплекс в Красной Поляне, общая площадь которого составила более 4 тыс. кв.м, поселок на 40 домов, а также ряд частных коттеджей.

КТО КОГО?
Иностранных компаний много, а количество земли ограничено. Есть ли конкуренция между российскими и иностранными компаниями? Мнения специалистов рынка недвижимости по этому вопросу разошлись. По словам аналитиков Финансово-строительной корпорации «Лидер», пока не утвержден план застройки Сочи, игроки рынка недвижимости с опаской относятся к финансовым вложениям и разговоры о конкуренции совершенно необоснованны. Также необходимо отметить, что иностранные компании не заходят в проект без российских партнеров. Например, российская компания является застройщиком, а иностранная вкладывает финансовые ресурсы, избегая при этом сложностей с урегулированием и утверждением всей необходимой документации и пр.

Как отметила Анастасия Постникова, начальник коммерческого управления ФСК «Лидер», иностранцы не представляют конкуренции для российских компаний на рынке жилой недвижимости в связи с тем, что подавляющее большинство иностранных инвестиций приходится на долю промышленного и инфраструктурного строительства. «Напротив, деятельность иностранных компаний улучшает общее экономическое состояние региона и делает более привлекательным жилищный сектор Краснодарского края. Также присутствие иностранных компаний благотворно отразится на качестве и сроках строительства. Федеральный план застройки Сочи с подробной детализацией находится пока только на стадии утверждения. И с полной уверенностью можно сказать, что земли хватит всем!» – утверждает она.

Что касается олимпийских объектов, то и здесь, по мнению многих экспертов, не наблюдается конкуренции. Безусловно, для строительства знаковых и сложных в проектировании олимпийских объектов будут привлекаться иностранные компании – из-за наличия у них уникального опыта реализации аналогичных проектов. В свою очередь, российские компании будут активно заниматься возведением жилых домов и гостиниц экономкласса. «Единственный сегмент, где может возникнуть конкуренция, – это элитная гостиничная недвижимость, т.к. на сегодняшний день как зарубежные, так и российские компании объявили о своих намерениях строить гостиницы категории «элит», – подчеркнула Анастасия Постникова.

С ней согласен и Александр Львовский, директор московского представительства компании ООО «Росса Ракенне СПб», официального дистрибьютора международного финского концерна HONKA. «Те сегменты, где мы планируем выступать (а это жилая инфраструктура спортивных объектов, частные дома и резиденции с высоким уровнем жилого комфорта и качества), пока слабоконкурентны. Уместней говорить о здоровой конкуренции между пришедшими иностранными компаниями. Что по-настоящему существенно для Краснодарского края (в частности, для прибрежных и горных районов) – это наличие местных проектных и подрядных организаций, способных учитывать специфику работы в сейсмоопасных районах. Знающих специфику селей и оползней, особенности берегоукрепительных мероприятий, знакомых с промышленной (строительной) гляциологией и криолитологией», – отметил он.

У Станислава Грипаса, генерального директора Vesco Realty Sochi, другое мнение на этот счет. «В настоящее время в Краснодарском крае существует достаточно большая конкуренция между иностранными компаниями и российскими игроками, в первую очередь она касается фирм-подрядчиков. Данная тенденция во многом обусловлена наличием у иностранных игроков опыта работы на других рынках, соответственно, они являются авторитетными и уже зарекомендовавшими себя как качественные и надежные партнеры», – рассказал он. Кроме того, иностранные компании обладают своими ресурсами: техникой, квалифицированным инженерным персоналом, который специализируется на строительстве как жилой, так и коммерческой недвижимости, что дает иностранным игрокам большое преимущество перед российскими компаниями.

ПРОБЛЕМЫ НА МЕСТАХ
Но есть у иностранных компаний «слабое звено» – отсутствие понимания специфики работы на российском рынке, в частности, в регионах.

«В России более сложная схема налогового контроля и документооборота. Кроме того, иностранным компаниям сложнее привлечь российских субподрядчиков», – отметил Станислав Грипас. Остальные проблемы являются общими для всех игроков рынка недвижимости региона, в том числе и российских. В первую очередь речь идет о неотрегулированных земельно-правовых отношениях, дефиците строительных материалов, перебоях с поставками цемента, арматуры, инертных материалов (песок, щебень), что во многом обусловлено транспортной проблемой – загруженностью дорог.

Другая проблема – получение участка под застройку. Ведь большая часть площадок уже распределена между различными компаниями.

«А потом, эта процедура достаточно сложная. Во-первых, необходимо подать заявку на участие в конкурсе, собрать и предоставить всю необходимую документацию. Также надо соответствовать всем предъявленным требованиям и соблюсти все условия», – отметила Анастасия Постникова. Кроме того, необходимо учитывать, что большинство городов Краснодарского края изначально развивались как станицы, то есть город формируется маленькими улочками. Соответственно, любое крупное строительство в центре города повлечет за собой массовое расселение существующих строений, расширение дорог, что, в свою очередь, потребует крупных финансовых вливаний. Кроме того, потенциал инженерной инфраструктуры очень низкий. Как отмечают специалисты, сейчас возможности для подключения к инженерным коммуникациям в Сочи очень ограничены. В городе (не говоря уж о крае!) необходимо полностью обновлять инфраструктуру. В первую очередь это коснется Имеретинской низменности, месте сосредоточения олимпийских объектов. Поэтому, если новые проекты (жилье, гостиницы и т.д.) не будут связаны со спортивными или жилыми объектами Олимпиады, у девелопера возникнут большие сложности с подключением к инженерной инфраструктуре.